主题：案例分析：无权代理很害人 购买房产需谨慎

【案例】

2012年，张先生要购买婚房，在某房地产中介的介绍下认识石某。石某称其表姐兰女士在北京市海淀区有一套房屋亟待出售，面积为78.25平方米，售价290万元。

张先生在中介的陪同下看过房屋，表示愿意购买。2012年12月，石某表示表姐兰女士现因工作繁忙，不便前来，特委托自己全权代理办理该房产的相关出售事宜。石某当场提供了他和兰女士的身份证原件、兰女士的房产证原件、委托书原件。在房地产中介公司员工的见证下，石某以兰女士的名义与张先生签订《房屋买卖合同》，合同中约定房屋成交价格为290万元，买受人张先生在签订本合同时须支付定金10万元作为购房款的一部分；买卖双方应于2013年1月11日前办理申请贷款手续，买受人张先生的贷款金额为177万元。

石某应房地产中介的要求签署了《产权人未到场声明》后，张先生便向石某支付了购房定金10万元，并向房地产中介公司支付了居间出售服务佣金78300元。

岂料合同签订后，石某以及兰女士迟迟未能履行合同义务。张先生无奈，将兰女士、石某以及房地产中介公司一并告上法庭，要求返还购房定金、中介费用并按照约定赔偿。

在法院审理的过程中，石某当庭否认自己代理销售房屋的行为有效，兰女士也否认授权代理，声称完全不知情。房地产中介公司表示已经对委托手续尽到了形式审查义务，并不存在过错，并向张先生退还居间服务费78300元。

【分析】

根据我国民事诉讼法的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

因为石某的无权代理行为是导致《房屋买卖合同》无效的原因，石某应自行承担合同无效的后果，向张先生承担赔偿责任。依据石某书写《产权人未到场声明》，表示在合同无效的情况下自愿承担赔偿金20万元，故张先生依据《产权人未到场声明》，要求石某给付20万元，具有事实及法律依据，法院应予以支持。